Observaciones fiscales relativas a la calificación de los alquileres y de las ventas de inmuebles

Es sabido que tras la entrada en vigor de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, la actividad de arrendamiento de inmuebles ejercida por una persona física  (antes también la de compraventa de inmuebles) tendrá la consideración de actividad económica cuando concurran estos dos requisitos de forma simultánea:
a.     Que el vendedor cuente con un local exclusivamente destinado a la gestión arrendaticia, a cuyo efecto el local no podrá ser compartido sino que debe de ser exclusivamente destinado a dicha gestión.
b.     Que para el desempeño de la actividad disponga de una persona empleada con contrato laboral a jornada completa, circunstancia que ha de probarse a través del correspondiente contrato.
Pero el TEAC se ha salido con la suya de matizar el tenor literal de la Ley (y lo reitera de nuevo en su Res. de 28 de mayo de 2013), viniendo a señalar que ni siquiera la mera concurrencia de ambas circunstancias (persona contratada a jornada completa y local ad hoc) son suficientes para calificar fiscalmente los alquileres como rendimientos de la actividad económica en lugar de rendimientos del capital inmobiliario. El TEAC sostiene que ambas circunstancias son necesarias e ineludibles  pero no suficientes.
Para el TEAC,  aunque se cumplan los dos requisitos de persona contratada y local, si la Administración puede probar que ambos son innecesarios para la obtención de rentas –o sea, para la gestión arrendaticia de los inmuebles-, aquéllas deberían de ser calificadas como rentas del capital, derivándose de ello consecuencias fiscales tan relevantes como la pérdida de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio (por falta de afectación de los bienes al ejercicio de una actividad económica) y la pérdida de la reducción del 95 (ó del 99) por 100 en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Asimismo, tengamos presente que:
-       El hecho de realizar otra actividad (promoción inmobiliaria) cuyo carácter empresarial no se discute y dedicar a ella abundantes medios materiales y humanos, no convierte  per se el arrendamiento de inmuebles en actividad económica, aunque fuera complementaria o accesoria de la de promoción.
-       Como la doctrina de la Administración parece tener claro que “la actividad promotora está orientada a la venta, y termina con la venta, de ahí que la venta por personas físicas de lo previamente promovido se venga calificando como parte de la actividad de promoción, aunque se trate de ventas poco frecuentes e incluso aisladas”, hemos de tener especial cuidado con la cláusula antifraude del art. 27, 3º-2 LIRPF, a cuyo tenor “Se entenderá que no ha existido afectación si se llevase a cabo la enajenación de los bienes o derechos antes de transcurridos tres años desde ésta”.